CONDOMINIO

CHE COS’E’ IL CONDOMINIO

Elemento indispensabile per la configurabilità dell’esistenza di una situazione condominiale è la contitolarità necessaria del diritto di proprietà sulle parti comuni dell’edificio in rapporto alla specifica funzione che esse hanno di servire per il godimento e l’utilizzazione delle parti dell’edificio stesso.

In sostanza, quando più soggetti divengono proprietari esclusivi delle varie unità immobiliari che costituiscono l’edificio sorge la comproprietà delle parti comuni indicate dall’art.1117 c.c..
Perché esista un condominio quindi non è necessaria alcuna deliberazione dell’assemblea dei condomini dell’atto costitutivo ma è sufficiente la coesistenza di parti comuni accanto alla proprietà esclusiva.

Il condominio non è dotato di personalità giuridica, non è quindi un soggetto autonomo con una propria personalità distinta da coloro che ne fanno parte ma è un semplice ente di gestione che opera in rappresentanza e nell’interesse comune per l’amministrazione ed il buon uso della cosa comune.
Da ciò deriva che i vari condomini hanno il potere di agire personalmente per la difesa dei propri diritti sia esclusivi che comuni avendo l’amministratore nominato solo una rappresentanza ex mandato dei vari condomini.

RISPOSTE AD ALCUNE FREQUENTI DOMANDE SULL’AMMINISTRATORE:

Con quanti millesimi si nomina l’amministratore e con quanti può essere revocato?

Secondo l’art 1136 del c.c. , sia in prima che in seconda convocazione, l’amministratore viene nominato con voto della maggioranza dei presenti in assemblea in rappresentanza di almeno 500 millesimi.
La stessa maggioranza è necessaria per la revoca dell’amministratore.

Alla fine del suo incarico annuale l’amministratore deve essere revocato?

L’amministratore dura in carica un anno ed alla fine di questo periodo lo stesso ha esaurito la sua funzione senza necessità dio revoca o dimissioni.
Tuttavia se l’assemblea non provvede alla nomina di un altro amministratore, pur non nominando o riconfermando il precedente, questi rimarrà in carica fino alla sua sostituzione, c.d. prorogatio.

Quali sono i requisiti necessari per essere nominati amministratore di condominio?

Al momento la legge prevede che chiunque può essere nominato amministratore del condominio.
Prossimamente le norme UNI daranno almeno dei parametri minimi necessari; ad oggi se il regolamento non prevede requisiti particolari l’assemblea è assolutamente libera nella sua scelta.
Il fatto di essere iscritto ad una qualche associazione di amministratori non è indispensabile.

Quando è obbligatorio l’amministratore in un condominio?

L’art. 1129 c.c. prevede che, quando i condomini sono più di quattro, l’assemblea deve nominare un amministratore. Nel caso in cui ciò non accada, anche un solo condomino potrà ricorrere all’autorità giudiziaria che provvederà alla nomina di un amministratore.

Quali sono i poteri dell’amministratore c.d. in prorogatio?

L’amministratore che rimane in carica dopo la scadenza del suo mandato è tenuto ad assolvere tutti i compiti dei quali erta stato incaricato con la sua elezione e questo anche se egli sia dimissionario.
Il dovere di gestire con diligenza il condominio e la conseguente responsabilità permane fino a quando egli non sia stato sostituito.
Purtroppo alcuni amministratori fanno un uso distorto dell’istituto della prorogatio che permette loro di rimanere in carica nonostante il dissenso o almeno l’assenza di consenso.
Così capita che alcuni amministratori al solo scopo di far mancare il quorum necessario per la nomina convochino le assemblee condominiali in particolari periodi dell’anno (fine luglio – fine dicembre) durante i quali la maggior parte dei condomini diserta l’assemblea.
Succede quindi, che in questo modo, grazie anche all’incuria dei condomini, taluni amministratori rimangano arroccati alle loro cariche senza alcun consenso assembleare.

Chi, tra proprietario ed inquilino, deve pagare il compenso dell’amministratore?

La quota per l’amministratore spetta al proprietario.

Qual è la responsabilità dell’amministratore per i pagamenti non autorizzati?

Se l’amministratore effettua pagamenti non autorizzati dall’assemblea ne risponde in prima persona, ovvero gli stessi pagamenti effettuati rimarranno a suo carico non potendo lo stesso chiederne il rimborso ai condomini.
L’amministratore deve sempre ricordarsi che gestisce soldi non suoi e non gli è concesso agire a suo piacimento.
Nel caso di un amministratore che aveva pagato ad un’impresa prestazioni che i condomini avevano precedentemente contestato, bloccando la somma relativa, il Tribunale di Milano ha ritenuto che tale somma dovesse essere sborsata esclusivamente dall’amministratore che aveva pagato contro la volontà dei condomini.

L’amministratore può rifiutare di dare ai condomini le copie dei documenti relative alla gestione condominiale?

Una sentenza della Corte di Cassazione ha stabilito che l’amministratore non può rifiutare ai condomini che lo richiedano le copie dei documenti. Questa richiesta può essere avanzata in ogni tempo e non solo in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea e senza che il condomino abbia l’obbligo di giustificare la propria richiesta. Naturalmente i condomini dovranno pagare all’amministratore il costo delle copie richieste.

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